El 53% de malagueños vive en barrios donde la renta media no da ya para una hipoteca.

Los altos precios acrecientan las dificultades, con muchas zonas con accesibilidad a la vivienda «limitada» o «difícil». Palma, Madrid, San Sebastián y Barcelona son, junto a Málaga, las urbes más tensionadas.

La escalada de la vivienda en Málaga ha llevado a una situación en la que gran parte de los barrios de la capital presentan unos precios de venta que escapan, por nivel de renta, a las posibilidades generales de la población.
Así lo recoge el último informe de la Cátedra Grupo Tecnocasa - Universitat Pompeu Fabra (UPF) de análisis del mercado, que revela que en más de la mitad de los distritos postales de Málaga capital (que engloban, según sus datos, al 53,5% de la población del término municipal) un hogar de renta media ya no podría acceder a la compra de una vivienda mediante una hipoteca estándar, lo que las situaría como zonas de «accesibilidad limitada».
Para medir el porcentaje de esta accesibilidad, el informe utiliza la ratio de acceso hipotecario (RAH), que divide la renta neta que necesitaría ingresar una familia para pagar la hipoteca –sin destinar a ello más del 30% de su sueldo, el máximo recomendado-, entre la renta media real de los hogares de esa zona. Una RAH del 100% o superior indica que los ingresos de un hogar medio no son suficientes para acceder a una hipoteca bajo este
estándar del 30% de endeudamiento, asumiendo una financiación del 80% del precio de la vivienda a 25 años.
A nivel nacional, el estudio expone que el 30% de la población española vive en zonas donde un hogar con renta media ya no puede acceder a la compra de una vivienda mediante una hipoteca en un estándar adecuado de endeudamiento, frente al 9% registrado en 2021. En el mismo periodo, el porcentaje de población residente en zonas consideradas «muy accesibles» ha descendido del 53% al 22% en cinco años, lo que según el informe responde al incremento del precio de la vivienda y al repunte de los tipos de interés, que endurecen las condiciones de financiación hipotecaria.
Palma, Madrid, San Sebastián y Barcelona son las ciudades con una situación más extrema, ya que en estas ciudades alrededor del 60-70% de la población reside en zonas donde la RAH supera el 100%, lo que significa que un hogar con renta media no podría afrontar la compra de una vivienda en la inmensa mayoría del territorio de su propia ciudad. Y tras ellas se situarían plazas como Málaga. El perfil, más tensionado corresponde, lógicamente, a grandes ciudades y zonas turísticas.

Fuente: Estudio de Tecnocasa - UPF _12 de julio de 2026_