El ciclo alcista nace de la escasez de oferta y también de las expectativas, que podrían estar cambiando. El precio de la vivienda sigue al alza y la gran incógnita es hasta cuándo, dado el déficit habitacional —estimado en torno al medio millón de unidades— resultado del desajuste entre el parque disponible y las necesidades de los hogares, incluidos los jóvenes que no pueden emanciparse. Este déficit podría sostenerse hasta finales de la década incluso con una recuperación firme de la construcción, lo que sugiere que el encarecimiento podría prolongarse más allá de 2030.
Sin embargo, la vivienda no funciona como bienes de consumo inmediato: es un activo que puede revenderse varias veces y cuyo precio depende tanto de las condiciones actuales como de las expectativas. La anticipación de plusvalías puede sostener la demanda incluso cuando la solvencia se reduce. Así se explica que países con escasez, como Francia, Alemania o Suecia, estén registrando correcciones del 14% al 20% en términos reales por el cambio de expectativas.
En España surgen señales de posible inflexión. Comprar cuesta ya 7,7 veces la renta anual del hogar, un nivel parecido al previo a la burbuja, aunque ahora la dinámica proviene del propio mercado y no del crédito. Las compraventas se enfrían en Madrid, Barcelona y zonas costeras, y cada vez menos hogares acceden a su primera vivienda por el elevado ahorro necesario. El alquiler sigue tensándose y la vivienda nueva, la más sensible a la oferta, empieza a mostrar cambios. La prioridad es acelerar la construcción, sobre todo la asequible, liberar suelo y adaptar la financiación a las nuevas técnicas y materiales que reducen costes y plazos. Esto permitiría moderar expectativas y avanzar hacia un mercado más equilibrado.

Fuente: EL PAÍS _23 de noviembre de 2025_